Aktualności

Subskrybuj

Oświadczenie
captcha 

NIE DLA MIESZK29 marca zakończyły się konsultacje społeczne projektu ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących. Spotkała się z szeroką krytyką nie tylko ze strony społeczników, ale również specjalistów od planowania przestrzennego. Szybko zyskała również przydomek #LexDeweloper, ze względu  na wprowadzane  w niej kolejne udogodnień dla inwestorów realizujących duże inwestycje mieszkaniowe, bez względu na dotychczasową politykę przestrzenną gmin, realne potrzeby mieszkańców czy ład przestrzenny.  My również oceniamy proponowane w tzw. specustawie mieszkaniowej negatywnie, dlatego też złożyliśmy uwagi do projektu wraz z wnioskiem o wycofanie się z dalszych prac nad tą wysoce szkodliwą ustawą.

Z pełną treścią złożonych przez nas uwag możecie zapoznać się poniżej.

Uwagi do projekt ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących.

Głównym celem tzw. specustawy mieszkaniowej ma być zwiększenie podaży oraz dostępności cenowej mieszkań. W związku z czym ustawodawca proponuje przyspieszenie procesu inwestycyjnego związanego z budową mieszkań. W założeniach ułatwienie pozyskania gruntów ma się przyczynić do obniżenia kosztów inwestycji i zwiększenia konkurencyjności na rynku, a to w efekcie do osiągnięcia zamierzonego celu.

Należy jednak zwrócić uwagę, że zgodnie z obowiązującymi opracowaniami planistycznymi i szacunkami specjalistów Polska mierzy się z problemem nadpodaży terenów pod zabudowę. Liczba ta przewyższa aktualną populację naszego kraju kilkukrotnie. Jednocześnie prognozy demograficzne wskazują zdecydowanie na trend spadkowy w tej kwestii. Prawdziwym problemem jest więc brak dostępnych cenowo mieszkań, w szczególności dla mniej zamożnych osób. Jednak pomimo zapewnień ze strony Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju oraz wiceministra ds. mieszkalnictwa Artura Sobonia ustawa będąca przedmiotem konsultacji w naszej opinii nie wypłynie na powstawanie takich mieszkań. Wręcz przeciwnie przyczyni się ona do zwiększenia dostępności tanich gruntów dla deweloperów bez względu na ład przestrzenny oraz bieżącą politykę przestrzenną gmin.

Ustawa uwzględnia możliwość budowania budynków mieszkalnictwa jednorodzinnego, którego budowa niesie za sobą wyższy koszt w przeliczeniu na jednego mieszkańca niż w przypadku zabudowy wielorodzinnej. Zapisy zezwalające na budowę obiektów jednorodzinnych skutecznie poddają w wątpliwość intencję ustawodawcy, jakoby którą miała być chęć rozwoju niskokosztowego budownictwa społecznego.

Ustawa zezwala na lokalizowanie budownictwa mieszkaniowego oraz inwestycji towarzyszących w sprzeczności z zapisami miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Tym samym podważając zasadność tworzenia dokumentów planistycznych, które pomimo swoich wad stanowią aktualnie jedyną realną formę kształtowania ładu przestrzennego oraz zabezpieczenia interesów różnych stron. Chociaż ustawa przewiduje zbieranie uwag jedynie do projektów inwestycji niezgodnych z zapisami mpzp to nie wprowadza żadnej formy rozpatrzenia ich, marginalizując tym samym udział społeczeństwa w procesie planowania przestrzennego. Natomiast w przypadku inwestycji na terenie bez obowiązującego mpzp nie wprowadzono żadnego mechanizmu kontroli społecznej czy jakiejkolwiek formy konsultacji społecznych. Cała decyzyjność pozostaje więc w rękach rady gminy dla terenów objętych mpzp lub wójta, burmistrza lub prezydenta dla terenów bez mpzp. Natomiast w przypadku ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej na wniosek inwestora decyzja leży w kompetencjach wojewody, którego decyzja nie musi być zgodna z decyzją rady gminy, gdyż ustawa nie narzuca takiego obowiązku. Ponadto wszystkie decyzje podejmowane przez ww. jednostki są podejmowane uznaniowo.

Ustawa wprowadza zapisy o niskim poziomie transparentności i potencjalnym działaniu korupcjogennym. Niemal całkowicie pomija udział mieszkańców w procedurze.  Ogranicza rolę specjalistów zajmujących się do tej pory planowaniem przestrzennym jedynie do instytucji opiniujących, a opinia w przeciwieństwie do uzgodnienia nie jest wiążąca i może zostać pominięta.

W kontekście wysokiej, jak zapewnia ustawodawca, jakości życia mieszkańców nowych inwestycji wprowadzone zostają standardy urbanistyczne. Jednocześnie pozostawiona zostaje furtka dla inwestorów. Spełnienie wymagań narzucanych ustawą może odbywać się w oparciu o istniejącą infrastrukturę lub tereny jak i dopiero planowaną. W związku z czym inwestycja może zostać zrealizowana pomimo niespełnienia narzuconych standardów. Określone odległości od przystanku komunikacji miejskiej, szkoły, przedszkola czy terenów zielonych dają jedynie złudzenie zapewnienia wysokiej jakości życia, choć proponowane maksymalne odległości od tych udogodnień powodują, że i tym przypadku o wysokiej jakości nie może być mowy. Ponadto uzależnienie w ustawie wysokości nowych inwestycji od liczby mieszkańców stanowi nielogiczny zapis, który pomija indywidualny charakter zabudowy gmin. Natomiast brak ograniczenia wysokości zabudowy w największych miastach może doprowadzić do kuriozalnego zjawiska pojawiania się wieżowców wśród pól, łąk czy zabudowy jednorodzinnej. Również wysokiego standardu może nie zapewnić wymagany konkurs urbanistyczno-architektoniczny, który bez problemu może zostać rozstrzygnięty zgodnie z wolą inwestora.

Zapisy zawarte w projekcie ustawy nie zabezpieczają w odpowiednim stopniu interesów gminy, narażając je na koszty związane z koniecznością zapewnienia niezbędnej infrastruktury, wobec której zabudowa mogłaby powstawać w całkowitym oderwaniu. Dodatkową ceną jaką musiałyby zapłacić gminy to koszty utrzymania infrastruktury, a także odszkodowania.  Ustawa w żaden sposób nie zatrzymuje szkodliwego procesu suburbanizacji. Pozostawia bez ochrony tereny zielone, leśne, rolne i nieużytki. Może się również przyczyniać do zwiększenia ruchu samochodowego w wyniku sytuowania zabudowy w oddaleniu od istotnych dla potencjalnych mieszkańców usług oraz  z powodu zlokalizowania w pobliżu przystanku autobusowego o niewielkiej częstotliwości kursów.

Biorąc pod uwagę powyższe wnosimy o odrzucenie w całości projektu tzw. specustawy mieszkaniowej oraz wycofania się z rozwiązań w niej proponowanych. Jednocześnie wnioskujemy o wznowienie prac na projektem kodeksu urbanistyczno-budowlanego oraz nad tzw. ustawą o zmianie niektórych ustaw w związku z uproszczeniem procesu inwestycyjno-budowlanego.